文 / 克而瑞研究中心整理
北京 || 王秀玲
“供求齊升，遠郊新開項目去化較差。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，房企為沖年底業(yè)績紛紛以價換量，北京商品住宅供應成交明顯放量。新開盤項目共18個，多位于大興、豐臺等遠郊，整體去化效果較差。土地市場新增供應21幅經(jīng)營性用地，多未設商品房價格上限或者為共有產權地塊，成交6幅經(jīng)營性用地，均為限競地塊。二手房市場12月成交量小幅穩(wěn)定增長，但全年來看呈現(xiàn)量增價跌趨勢，市場觀望情緒明顯。
上海 || 李振宇
“成交較冷，推盤創(chuàng)新高但去化率不超50%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，上海商品住宅供應大幅放量，全市共38個項目新開或加推，推盤量雖創(chuàng)新高但市場反應依舊冷卻，主要是新盤中多為遠郊剛需盤，去化壓力大，僅5個項目認籌率超100%。全月成交量環(huán)比微漲但總量依舊在低位，均價環(huán)比再漲7%，整體市場觀望情緒加劇。土地市場共成交6幅經(jīng)營性用地，4幅含宅用地，其中市區(qū)閘北、徐匯分別成交2幅住宅用地，分別被融創(chuàng)和金地摘得，其余2幅均位于嘉定。
后市預判：
供應：有6個項目已拿證未開盤，根據(jù)認籌時間預計將集中1月中下旬開盤。
成交：市場下挫周期中觀望情緒還在加劇，預計成交量將會回落。
房價：預計下月房價變化幅度不會有很大偏差。
熱點區(qū)域/板塊：從拿證區(qū)域預估，青浦、浦東、金山將是下月成交熱點區(qū)域。
廣州 || 梁永光
“供求活躍、市場升溫，推新平均去化率58%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，廣州商品住宅供求活躍，加之網(wǎng)簽全面放開，成交量創(chuàng)3.30新政以來的新高。新開盤/加推項目共42個，推新量創(chuàng)一年新高，平均去化率為58%。政策上出臺公積金新政，毗鄰佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關等6市買房也可提取公積金；同時宣布在2017年3月30日之前出讓的商服地塊，商服物業(yè)可以銷售給個人，商服市場迎來松綁利好，本月成交同樣迎來爆發(fā)。土地市場供應2宗商辦用地1宗宅地，中心六區(qū)成交9宗經(jīng)營性地塊，外圍五區(qū)成交14宗經(jīng)營性用地，多底價成交。二手房市場成交持續(xù)低迷，本月成交量為2018年成交第三低。
后市預判：
供應：預計1月供應量減少。
成交：預計1月成交量回落。
房價：價格維穩(wěn)。
深圳 || 陳洪海
“量價齊升但供應銳減，新開18盤平均去化率約32%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，深圳商品住宅市場供應不容樂觀，環(huán)比降幅超60%，在開發(fā)商普遍讓利情況下市場成交表現(xiàn)量價齊升。新開盤18個項目，集中在關外寶安、龍崗、龍華等區(qū)，平均去化率約32%，產品以剛需為主，客戶主要還是以地緣性客戶為主。土地市場較為冷清，僅前海板塊成交2塊商辦用地，且均以底價成交。二手房市場住宅成交量環(huán)比下跌10%，同比下跌超4成，龍崗成交最為活躍，福田和寶安區(qū)下跌較嚴重。
后市預判：
供應：預計1月份供應量下跌。
成交：預計1月成交下跌。
房價：預計1月價格回升，但幅度也不會太大。
熱點區(qū)域/板塊：熱點板塊是龍崗、福永、龍華、坪山。
沈陽 || 洪晶
“供求回落、市場降溫，開盤頻次縮減。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，沈陽樓市供應環(huán)比回落，成交同環(huán)比齊跌，但仍高于1-7月成交均值，案場到訪客戶量及備案也均呈下降趨勢，價格方面同環(huán)比均漲，主要是受改善型產品大量入市，還有熱點項目集中加推備案影響。全月共33個項目開盤，共加推36次，其中全新首開項目6個，開盤加推頻次較上月大幅縮減。土拍市場共成交13幅土地，包含經(jīng)營性用地11幅，平均溢價率為8.3%，其中本土房企表現(xiàn)突出摘地6幅，品牌房企摘得5幅，新城控股首進沈陽。
后市預判：
供應：預計1月，沈陽市場供應量仍呈下降趨勢。
成交：預計下月成交持平或呈下降趨勢。
房價：預期房價過快上漲勢頭得到階段性遏制，但長期看成交價格仍將處于平穩(wěn)上漲狀態(tài)。
熱點區(qū)域/板塊：渾南一枝獨秀，于洪、鐵西和沈北。
長春 || 史嵩齡
“穩(wěn)中有升，10個新開盤項目去化率近七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，長春商品住宅市場供求量同環(huán)比齊升，價格穩(wěn)定。新開盤項目共十個，整體去化情況較好，僅個別盤開盤去化不足三成，產品需求方面剛需與改善占比持平,且改善類需求逐漸增加。土地市場供地13幅約121萬方，環(huán)比小幅下降，成交14幅共95萬方，環(huán)比穩(wěn)定增長。
后市預判：
供應：進入冬歇期供應環(huán)比大幅下降。
成交：市場可售存量充足,同比大幅上漲。
房價：預計1月份整體環(huán)比小幅提高,同比大幅上漲。
熱點區(qū)域/板塊：高新南區(qū)以及北湖區(qū)域等熱點板塊。
濟南 || 唐堂
“觀望加劇、成交回落，18次開盤加推平均去化率56%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，濟南商品住宅市場供應量小幅微漲，成交量有所回落。共開盤加推18次，推出2157套房源，開盤當天去化去化率56%，案場到訪量明顯增加，但客戶觀望情緒加劇。政策方面菏澤取消限售；放寬引進人才落戶地址范圍,配偶子女也能落戶；以及濟南閑置廠房寫字樓可改造租賃住房,水電按民用標準。土地市場本月新增供應15宗住宅用地，其中章丘區(qū)供應12宗土地，長清供應2宗，槐蔭區(qū)一宗；成交土地20宗，包括7宗住宅用地和13宗商服用地，多底價成交。二手房市場掛牌價連續(xù)3月下跌，購房者積極性下降，觀望情緒加重。
青島 || 畢怡
“市場降溫、成交環(huán)比腰折，8盤新開去化率普遍低于80%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，開發(fā)商為搶占市場持續(xù)推盤，青島商品住宅供應量上漲，但成交量接近腰折，低于全年平均水平，整體市場降溫明顯，由于供過于求，存量上漲，去化周期也有所延長。本月開盤數(shù)量8個，但大部分推盤項目去化率低于80%，除高新區(qū)由于限價嚴苛，價格較低，投資客戶與主城區(qū)剛需客戶較多，開盤情況尚可，其他區(qū)域市場情況已經(jīng)不樂觀。土地市場供應量有所下降，成交持續(xù)處于高位。二手房成交環(huán)比下降，市場持續(xù)冷清。
后市預判：
供應：預計下月供應量減少。
成交：預計下月成交量減少。
房價：持續(xù)下降。
南京 || 趙靜波
“成交穩(wěn)定、推新節(jié)奏加快，52盤整體去化率約57%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，南京商品住宅供應持續(xù)放量，成交相對穩(wěn)定。年終沖刺期，開發(fā)商整體推新節(jié)奏明顯加快，全月共52盤加推，包括住宅38個、別墅11個、公寓5個，江北板塊及江寧板塊為供應主力，整體開盤當天去化率57%，板塊去化分化進一步加劇，高性價比及產品力優(yōu)勢凸顯。政策上租賃住房用地土拍調整，民營資本首次獲許參與競拍租賃用地，局部回調態(tài)勢初顯。土地市場有所降溫，2幅租賃用地供應，共成交18幅地塊，其中13幅以底價成交，5幅溢價成交，溢價率區(qū)間在2.94%-36.84%。二手房市場連續(xù)3年量跌價漲，均價已達3萬/㎡。
后市預判：
供應：預計2019年全市上市樓盤196家，大概4.3萬套左右房源，其中97家為純新盤。
成交：公證搖號降低中簽率提高與變冷區(qū)域樓盤開始降價現(xiàn)象并存，成交持續(xù)分化。
房價：高位橫盤，限價能否大面積區(qū)域突破是關鍵。
熱點區(qū)域/板塊：兩江與郊區(qū)成絕對主力。
杭州 || 劉晨光
“成交持續(xù)回暖，剛需產品走量好。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，杭州商品住宅簽約放松，供應量整體依舊較大，成交上漲明顯持續(xù)高位，上月供過于求局面得到逆轉，產品結構來看整體市場還是剛需產品走量較好，二手房市場已連續(xù)兩個月回暖，整體表現(xiàn)量價齊升。
徐州 || 季有國
“成交大漲、熱度回升，12次開盤加推整體去化率約87%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，徐州商品住宅新增供應同環(huán)比皆降，成交大幅上漲。市區(qū)新開盤加推項目共計12次，總推出房源3815套，推出的產品以高層、小高層為主，整體去化良好去化率約87%，但較前期熱度有所降溫，熱門區(qū)域項目或定價適中項目去化率較理想，均能達到九成以上，但遠郊或價格偏高項目則去化不理想。土拍市場相對平淡，共3宗地掛牌，供地量下滑，三宗地塊成交，僅含一宗宅地，由中南置地底價摘得。
后市預判：
供應：1月為傳統(tǒng)淡季，加之前期房源的去化壓力加大，開發(fā)商的推盤意愿將降低，供應量將走低。
成交：受供應量走低影響，加之市場整體大環(huán)境降溫，購房者觀望情緒漸濃，備案量相應地也將走低。
房價：預計1月商品住宅均價依然將在萬元左右浮動，但因近期推新產品偏剛改改善，價格將有小幅上浮。
熱點區(qū)域/板塊：城西板塊。
蘇州 || 戈文問
“成交翹尾，17個開盤項目整體去化率超七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，蘇州商品住宅市場供應略降，成交同環(huán)比皆升出現(xiàn)翹尾行情，刷新年內最高值。開盤項目17個，上旬推盤以高端改善項目為主，中下旬后加推項目逐漸以中低端盤為主，“高性價比”樓盤及剛需樓盤來訪量明顯增多，整體去化情況良好，平均去化率超約71%。土地市場共掛牌10宗涉宅地塊，僅園區(qū)成交2宗地，被央企或國企收入囊中。
后市預判：
供應：預計未來1月整體供應為20萬方。
成交：預計1月未來成交量為50萬方。
房價：預計未來1月成交均價受高端盤價格簽約影響，預計均價元/㎡。
熱點區(qū)域/板塊：吳江太湖新城板塊，園區(qū)湖東板塊、湖西板塊，新區(qū)滸墅關板塊，以及吳中尹山湖板塊。
常州 || 戈文問
“成交低位持平，20個項目25次開盤整體認購率37%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，常州商品住宅市場供應回落，成交表現(xiàn)基本與上月持平，整體在低位徘徊。全市共20個項目25次開盤，并且基本集中在12月中下旬，共推出2218套房源，整體認購率僅37%。土地市場本月未有涉宅地塊供應，共3宗涉宅地塊成交，集中在武進及新北，均由常州本地房企競得，且都是低溢價成交。
后市預判：
供應：1月商品住宅供應量預計15萬㎡左右。
成交：1月商品住宅預計成交20萬㎡左右。
房價：1月商品住宅均價預計在元/㎡左右。
熱點區(qū)域/板塊：預計重點推盤板塊，包括湖塘老城區(qū)板塊、新龍板塊、鐘樓開發(fā)區(qū)板塊。
無錫 || 王新科
“成交熱度回落，13個開盤中高端項目去化不足七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，無錫商品住宅市場供應環(huán)比大漲，成交同環(huán)比均降，消化周期拉長1個月。新開盤項目13個，主要為中高端產品，整體去化情況一般，成交面積段集中在120-144㎡，單價段集中在1.2-1.5萬的結構區(qū)間內，整體市場需求依舊集中在改善，剛需逐漸退場。土地市場新增6幅經(jīng)營性用地，其中2幅為住宅類用地，成交經(jīng)營性用地1幅，溢價率達13.5%。二手房市場整體走勢為量漲價跌，但價格仍高于新房。
后市預判：
供應：預計1月份整體市場供應量將出現(xiàn)下滑趨勢。
成交：預計1月份整體市場成交量將繼續(xù)呈下滑行情，市場回暖期預估將在年后出現(xiàn)。
房價：預計整體房價水平短期內將維持現(xiàn)有水平，受淡季成交下滑影響，均價預計將在現(xiàn)有基礎上小幅下滑。
廈門 || 蔡美美
“持續(xù)低迷、供求低位，4盤新開最高去化率不超七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，廈門商品住宅供求大增，但量仍處在低位。當前市場持續(xù)低迷，新開項目僅4盤入市，3盤位于集美區(qū)，整體去化超5成，在淡市下市場接受度相對較高，其余3個項目去化均不佳，整體來看市場觀望情緒仍舊濃厚，客戶入市意愿不強，但年底業(yè)績沖刺期房企開工意愿普遍較強。土地市場12月無商住地新增供應，成交也僅一宗商住用地，樓面價元/㎡成為廈門新地王。二手房市場成交量在歷了連續(xù)4個月的下滑后，在年底連續(xù)2個月持續(xù)高漲，在12月達到年度峰值，價格方面則維持下滑態(tài)勢。
后市預判：
供應：預計1月廈門商品住宅新增供應量會明顯下滑。
成交：預計1月成交量會明顯回落。
房價：預計1月廈門新房價格仍將高位維穩(wěn)。
福州 || 方明
“供應新高、持續(xù)供過于求，17次開盤去化表現(xiàn)分化。”
五 區(qū)
閩 侯
樓市現(xiàn)狀：
12月，房企為沖刺年度業(yè)績指標，五區(qū)商品住宅供應量高達92萬方，創(chuàng)近一年新高，成交量也維持高位運行，閩侯供應有所提升，但成交量環(huán)比腰斬，整體市場供過于求，庫存量繼續(xù)上漲。共開盤17次，其中新盤10個，整體去化率有所回升，但由于市場持續(xù)放量，客戶可選擇性增多，置業(yè)更趨理性，項目開盤去化表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化。土拍不容樂觀，有大量安置和高總價地塊且流拍依然存在,全月市區(qū)供地4宗，八縣供地11宗，成交方面市區(qū)無土地成交，八縣共成交8幅地塊，藍光首進長樂，目前土地市場回歸理性，為較好的拿地窗口期。
后市預判：
供應：1月新增供應規(guī)模將大幅回落。
成交：隨著春節(jié)的來臨，在返鄉(xiāng)置業(yè)的帶動下1月整體成交量仍能維持相對高位。
房價：預計1月房價大概率平穩(wěn)運行。
熱點區(qū)域/板塊：短期倉山舊區(qū)、金山、五四北熱度較高。
武漢 || 吳洋
“供應持平成交高位企穩(wěn)，49頻次開盤整體去化率73%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，武漢商品住宅市場供應量與上月基本持平，成交量環(huán)比略漲。全市重點監(jiān)測項目共49頻次開盤，整體去化率73%，受市場下行影響，客戶量顯著減少，日光項目占比僅24%，洪山白沙洲區(qū)域表現(xiàn)較為亮眼。政策上施行住房公積金異地貸款新政，有助于刺激本地剛需家庭置業(yè)需求釋放。土地市場共成交25宗地塊，其中13宗來自于三環(huán)外江夏、黃陂、東西湖、蔡甸、新洲等區(qū)域。
后市預判：
供應：預計2019年1月供應量將下滑至80萬方。
成交：成交慣性下備案仍將處于相對高位，但開盤去化將顯著下滑。
房價：全市均價目前穩(wěn)定在上下，月度結構性波動。
熱點區(qū)域/板塊：白沙洲、金銀潭、武湖、湯遜湖南片區(qū)。
長沙 || 王新科
“成交回升，13個開盤項目平均去化率50%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，長沙商品住宅市場供應小幅縮水，成交環(huán)比增長，市場整體平穩(wěn)運行。新開盤項目共13個，各樓盤去化分化明顯，平均去化率在五成左右，特別是精裝修項目去化及其慘淡。由于精裝亂象頻起，購房者信任感大幅下滑，維權事件屢見不鮮，政策上發(fā)布《關于開展全裝修商品住宅項目專項檢查的通知》進一步規(guī)范全裝修市場。土地市場現(xiàn)翹尾行情，新增19宗土地掛牌，成交22宗，房企拿地意愿有所提升，流拍率回落，但仍以底價成交為主。
后市預判：
供應：預計1月份市場供應將繼續(xù)擴容，房企搶占年前出貨窗口，爭奪回鄉(xiāng)置業(yè)客群。
成交：預計1月份成交量將繼續(xù)抬升。
房價：預計未來房價將穩(wěn)步上漲。
熱點區(qū)域/板塊：短期內長沙東西兩側——望城區(qū)、岳麓區(qū)及雨花區(qū)將是熱點板塊，從中長期來看，星沙有望接棒熱點板塊。
鄭州 || 王歡
“熱度回升、成交大漲，27個項目開盤平均去化率約85%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，鄭州商品住宅新增供應環(huán)比微漲4%，成交量劇增，消化周期縮短1個月，均價持續(xù)上漲約元/平方米。新開盤項目27個，去化效果較好，整體平均去化率約85%，案場到訪量較上月上升，月度平均單盤到訪量142組客戶。土地市場預計1月份鄭州主城區(qū)將有18宗土地包括4宗商業(yè)，14宗住宅競拍，14宗城改用地，4宗凈地出讓。
成都 || 閆濤
“成交持續(xù)飆升、市場熱度不減，51個開盤項目平均去化率約58%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，成都商品住宅市場供應環(huán)比銳減六成，而成交持續(xù)上漲整體高位運行，整體價格基本維穩(wěn)。開盤項目眾多，共計有51個項目推出多套房源，項目間去化表現(xiàn)分化，平均開盤去化率約58%，售罄的項目占比33%。土地市場年末放量，供應40宗成交38宗，供需達18年最高點，因年未房企積極儲地補倉溢價率也觸底反彈。二手房市場成交量年底翹尾，但仍處于歷史低位，成交均價震蕩下行，外地購房占比增加。
后市預判：
供應：預計供應轉而放緩。
成交：開盤售罄項目持續(xù)減少，市場分化愈加嚴重，預計成交端將回落。
房價：價格波動維穩(wěn)。
熱點區(qū)域/板塊：天府新區(qū)，錦江生態(tài)帶板塊、犀浦板塊。
重慶 || 王偉
“供求量顯著回升，40個開盤項目整體去化率約71%。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，重慶商品住宅市場供求量顯著回升，庫存有所增加。新開盤項目多達40個，整體去化率約71%，其中高層產品去化效果較好，而洋房和別墅產品去化明顯放緩。土地市場供應9宗，較上月減少1宗，成交5宗，多底價成交，流拍1宗。因新房市場供應回升，購房者可選貨源充足，本月二手房市場量價齊跌。
后市預判：
供應：1月預計有139個項目開盤加推，集中在渝北區(qū)和巴南區(qū)。
成交：項目開盤及加推量下滑，成交量回歸常態(tài)。
房價：1月房企推盤項目多以高層產品為主，部分項目將會出現(xiàn)打折促銷的情況，房價上行的動力不足。
熱點區(qū)域/板塊：龍洲灣、茶園、中央公園。
昆明 || 王偉
“供求雙降、小幅降溫，25個開盤整體去化率七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月,昆明住宅市場供求雙雙小幅下行，市場供過于求格局未改。共開盤25個項目，創(chuàng)全年新高，整體去化率在七成左右。政策方面昆明市住房公積金管理中心發(fā)布《管理辦法》，將允許個人繳存住房公積比例為月收入10%。本月土地市場共成交商住類土地18宗，均為底價成交，整體成交表現(xiàn)量價齊跌，且多塊土地因故中止交易或流拍。二手房市場階段性變冷，相對優(yōu)質的二手學區(qū)房源，相對去化較快。
后市預判：
供應：預計2019年第一季度新增供應量將放量。
成交：一季度受春節(jié)影響，成交會下降。
房價：下調約5%-10%左右，預計2019年住宅均價約在-元/ ㎡之間。
熱點區(qū)域/板塊：泛亞、巫家壩、會展、經(jīng)開板塊。
南寧 || 吳寧
“供求翹尾顯著，開盤數(shù)量不多維持正常推貨。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，在企業(yè)沖刺業(yè)績、打折讓利和低首付門檻背景下，南寧商品住宅市場出現(xiàn)翹尾行情，供應成交明顯上漲。開盤項目數(shù)量不多維持正常推貨量，市場總體平穩(wěn)運行。土地市場有一定熱度回升但整體看還是較為平淡，成交土地的溢價率不高。
西安 || 朱郁
“量價齊升、穩(wěn)中向好，59個開盤項目平均去化率七成。”
樓市現(xiàn)狀：
12月，西安商品房及商品住宅市場供應同環(huán)比有所下降，而量價均保持上漲，整體看供求均處高位。本月開盤項目較多，共計59個，萬科推盤明顯多于其他房企，平均去化率為七成。政策出臺新規(guī)要求新建商品房配建15%比例的公租房，全面實行新建住宅全裝修交付等。土地市場供應41宗，成交共41 宗，相比11月有所增加，供應及成交主要在浐灞生態(tài)區(qū)及西咸新區(qū)。
蘭州
“成交持平但供應攀升明顯，6個項目開盤加推去化分化明顯。”
樓市現(xiàn)狀：
12月,蘭州商品住宅供應市場熱度攀升,新增供應量同環(huán)比齊升，成交量環(huán)比基本持平，維持在市場正常水平。全月開盤加推項目共6個，項目間去化分化明顯，恒大綠洲二號院開盤去化率不足15%。政策上甘肅住房公積金貸款政策新調整，規(guī)定貸款次數(shù)不得超過兩次，貸款后離異職工須在離異滿一年后申請。土地市場12月新增出讓土地46宗，新增成交土地58宗，宗數(shù)都大幅增加。預計2019年，蘭州市限購政策將持續(xù)不松動，房地產市場平穩(wěn)運行，市場價格平穩(wěn)上漲，主城區(qū)地王頻現(xiàn)價格上漲明顯，郊縣區(qū)域價格理性增長。